在经济前景不确定的当下，加拿大人的资金来源正在发生变化。 最新数据显示，截至2025年10月，加拿大家庭通过房屋净值信贷额度（HELOC）借出的未偿还余额升至约$1795亿，创近六年来新高。 HELOC本质上是一种以房屋净值作抵押的循环信贷。 只要房屋还有可用价值，业主就可以随时借用资金，按实际使用金额计息。 相比抵押贷款，它利率更低、限制更少，长期以来被用于装修、教育、投资，或应对短期现金流需求。 对很多家庭来说，这是一条比信用卡、个人贷款更温和的资金通道。 同时，专家指出2013年至2023年间，这类贷款整体呈现收缩或停滞状态，家庭借贷态度相对谨慎。 从2024年开始，趋势明显反转。 2025年10月，HELOC余额仍在增长，年增速接近4%。 当收入增长放缓、再融资难度提高、其他借款渠道收紧时，房子便成为最容易被激活的资产。 当前情况从某种程度上看，房屋正在从“长期资产”，转变为“可随时调用的资金池”。 这也让不少市场观察者想起2017年前后，当年同样是在交易趋缓、投资房比例偏高的背景下，HELOC相关风险被监管机构重点关注，尤其集中在大多伦

在加拿大新不伦瑞克省小镇奇普曼，一场围绕“65%涨租未果”引发的租赁纠纷，已持续一年多。 租客乔纳森·金和妻子已在这套两居室居住多年，租金一直保持在可负担水平。 2024年夏，房屋被新房东购入后，金收到修改租约的通知。 随后租金从每月$727大幅上涨至$1200，涨幅高达65%。 金和家人难以接受，直接向租赁监管机构提出投诉。 监管部门认定，房东在程序上存在问题，加之省政府出台了追溯适用的3%租金上限政策，涨租被判无效。 然而事情并未结束，不久金又收到了终止租约的通知。 理由是房东需将房屋收回供直系亲属居住，金认为这是典型的报复性驱逐。 接下来的一年里，类似的通知反复出现，又多次被监管机构撤销或驳回。 直到2025年底，在法定期限结束后，房东再次发出新的终止通知，要求金一家在2026年初搬离。 对此，金依然选择继续申诉。 他认为这种反复尝试驱逐的行为，本身已构成对租客的持续施压。 房东表示，购买该物业的初衷是为未来退休生活做准备，并计划让年迈的岳母入住其中一套房屋。 而法律程序的反复拖延，让家庭安排一再被打乱，自己才是真正的受害者。...

多家行业机构最新判断显示，加拿大公寓市场短期内仍将承压，但最艰难的阶段正逐步过去。 随着库存被持续消化、经济环境趋于稳定，市场有望在2026年下半年到2027年之间，进入更健康的修复周期。 从当前状况来看，尽管房价已有所回调、利率也出现松动，但买家情绪依然偏谨慎。 在多伦多、温哥华等核心城市，高库存、成交放缓与经济不确定性交织，使2025年仍被视为调整期而非反转之年。 生活成本压力、就业前景担忧，仍是抑制入市意愿的关键因素。 业内普遍将2026年定义为过渡阶段。 市场并不会立刻反弹，但随着利率进一步缓和、库存逐步下降，供需关系有望慢慢回到更理性的区间。 公寓虽经历回调，但在土地受限、人口持续增长的大背景下，依然是城市住房体系中不可替代的一环，尤其是首次置业者的重要入口。 区域表现分化依旧明显，大温哥华地区目前成交和价格双双走弱，但部分次级区域已开始吸引资金回流。 同时，BC省推动的小型多单元住宅政策，可能在一定程度上分流原本进入公寓市场的需求。 值得警惕的是，随着开发商转向更稳妥的出租型项目，未来几年新公寓供应反而存在收紧风险。...

多伦多关于“豪宅是否该多交税”的争论，终于正式拍板落地。 日前，多伦多市议会以17票赞成、7票反对，通过市长邹至蕙提出的动议，上调高价住宅的政土地转让税。 按照计划，新政策将于2026年4月1日正式生效，直接影响$300万及以上的房产交易。 最终通过的方案显示，豪宅交易的税负将明显上升。 高端住宅买家在成交时，需额外承担约0.9%至1.1%的市政土地转让税。 房价越高，新增的绝对金额就越大。 这项调整并不覆盖普通住宅市场，目标非常明确，就是高价值房产。 在表决前的辩论中，市长邹至蕙的表态成为焦点。 她表示这项加税针对的是最有支付能力的人群。 “那些能拿出几百万甚至上千万买房的人，负担得起”。 高端房产长期具有投资属性，豪宅买家的资产状况和抗风险能力明显强于普通家庭，因此这项政策在公平性上站得住脚。 这番言论被反对者批评为过于强硬，甚至带有分化社会的意味。 市府预计新税率实施后，每年可为多伦多增加约$1380万的额外收入。 最初，这笔钱计划用于学生营养等家庭支持项目。 但在议会讨论中，资金用途被重新调整。 最终将投向公共交通和“惠及市民的住房项目”

一项涉及TD共同基金的大型集体诉讼和解已进入最后倒计时。 符合条件的加拿大投资者只剩下不到一周时间申领赔偿款。 这次和解金额高达约7025万加元，尚未提交申请的人需尽快行动，否则将失去领取资格。 该和解源于针对TD Asset Management Inc. 的指控。 集体诉讼认为，TD长期向折扣经纪商支付共同基金的追踪佣金，也被称为尾随费用，而这些费用原本应当用于补偿向投资者提供投资建议的经销商。 共同基金的运作模式，是将不同投资者的资金集中起来，由基金经理统一管理并投资于股票、债券或货币市场工具，以争取回报。 在正常情况下，相关佣金应与投资建议服务相匹配。 争议的核心在于，折扣经纪商主要通过线上平台运营，并不向客户提供个性化投资建议，却同样收取了这些追踪佣金。 涉及的平台包括BMO InvestorLine、TD Direct Investing、RBC Direct Investing、CIBC Investor’s Edge、Scotia iTRADE以及National Bank Direct Brokerage。 诉讼认为，投资者在未

这些年人们把造成加拿大住房危机的矛头指向移民、外国买家、供应不足或分区限制。 近日，有分析指出真正把房价、租金推高的是六大银行长期且持续的信贷扩张。 RBC银行、TD、BMO银行、丰业银行、CIBC 和国家银行用几十年的廉价贷款，把本来紧张的市场推成一场全国性金融灾难。 国际机构 The Shift报告指出，加拿大房价在25年内上涨近两倍。 这非因为人口激增或房屋稀缺，而是家庭能借到越来越多的钱。 银行通过降低月供、延长贷款年限，让“本来买不起的人看起来买得起”，让竞价不断被抬高。 如今超过三分之一的新房贷期限超过30年，月供虽被压低，但家庭需付总利息更高，债务负担更沉重。 银行承担的风险却极低，因为大量房贷被它们打包卖给机构投资者，由政府担保，收益稳稳落袋。 2024年六大行利润接近$600亿，而全国按揭债务突破$2万亿。 房价越涨，借贷越多；借贷越多，银行赚得越多。 这个循环对银行来说完美无缺，却让普通家庭被推向越来越危险的高杠杆状态。 更隐蔽的是银行在租赁市场,大型房东向银行申请融资购买公寓楼时，银行要求物业收入必须高到足以覆盖贷款本息的1

12月美联储再度宣布降息25个基点，将联邦基金利率拉至3.50%–3.75%，形成今年“三连降”。 这本该给市场吃下一颗定心丸，但决策内部意见却前所未有地分裂。 有官员主张一次降50个基点，也有人坚持维持不变，使未来政策路径变得更难预测。 最新数据显示，美国失业率从4.3%升至4.4%，劳动力市场正在降温。 通胀虽然回落，但依然在3%左右，高于2%的政策目标。 主席鲍威尔承认当前环境非常棘手，因为就业与通胀仍在相互拉扯。 政策难以同时满足两端的目标，再加上今年美国政府停摆造成数据缺失，美联储只能边走边看。 同时，加拿大央行却按兵不动，将政策利率稳在2.25%。 这背后体现的是加国经济的完全不同处境。 加拿大通胀回落幅度更明显，就业虽然波动但未出现明显恶化。 同时房产市场对利率更敏感，维持利率不变是避免进一步刺激房价和债务风险。 同时，加拿大还要应对来自美元区降息后的资本流向与加元汇率压力。 因此选择稳定利率、观察全球走向，是更稳妥且更符合本国经济结构的做法。 最新贸易数据也给市场带来积极信号，加拿大9月实现$1.53亿的商品贸易顺差，这是8个月来

本周，美联储即将迎来今年最具争议的一次议息会议。 市场普遍预计，这将成为美联储今年第三次降息。 数据显示，本次降息0.25% 的可能性高达90%，但这次降息很可能带着鹰派味道。 也就是降息同时，释放未来可能暂停行动的信号。 造成这次政策争论的根源在于经济呈现截然不同的信号。一方面美国就业市场持续走弱，失业率已升至 4.4%。 连续三个月上扬，ADP 也报告企业11月裁员达 3.2 万人。 就业压力是多数官员希望继续降息的原因。 另一方面，通胀仍未完全回落，加上政府停摆让关键数据延迟发布，部分鹰派官员认为现在继续降息风险更大。 多位官员公开表示反对降息，部分特朗普新任命的理事甚至希望降息 0.50%。 有分析人士认为，在主席鲍威尔与纽约联储主席威廉姆斯的推动下，本次降息仍将落地，只是降息后的措辞可能强调未来一段时间按兵不动。 有预测，2025年预计总共降息三次，而 2026 年可能只会降一次。 这预测直接影响债券收益率、美元走势，以及明年的金融环境。 特别是在鲍威尔任期即将结束、特朗普政府可能重新塑造美联储领导层的大背景下，未来政策方向更显不确定。

本周，加拿大央行将公布年内最后一次利率决定，市场普遍认为会按兵不动。 在经历贸易摩擦、关税不确定性和经济数据反复的一整年后，决策层的态度明显趋于谨慎。 目前基准利率为 2.25%，比年初低了整整一个百分点。 据LSEG Data & Analytics数据，金融市场对本次会议维持利率不变预期高达93%。 连续强劲的就业数字以及第三季度2.6%的经济增长，都让经济学家确信央行暂时不会采取行动。 BMO 首席经济学家直言，目前各种迹象都指向维持现状是最合理的选择。 10月会议上央行已暗示，如果未来数据未出现重大意外，当前利率水平就是他们暂时满意的位置。 这一年对央行来说格外复杂，由于美国贸易政策的走向反复无常。 行长麦克勒姆多次强调，必须先搞清关税和反制措施将如何真正传导至物价，才能更精准判断通胀走势。 在经济增长放缓的情况下，通胀通常会自动降温，但今年的关税冲击具有双重效应。 一方面抑制需求，另一方面又推高企业成本，形成类似滞胀的局面。 Desjardins 副首席经济学家指出，在如此高度不确定的环境下，央行保持谨慎完全可以理解。...

11月，加拿大就业市场再次传来超预期的利好信号。 加拿大统计局最新公布的数据显示，全国当月新增 54,000 个就业岗位。 不仅没有像外界预期的那样出现回落，反而实现了连续第三个月增长。 失业率也从10月的 6.9% 降至 6.5%，为近两个月来最低水平。 虽然就业数量上升，但整体劳动力人数却减少了约 26,000 人。 这意味着部分失业者退出寻找工作的行列，从而在统计上拉低了失业率。 从今年9月至11月，加拿大共新增 181,000 个工作机会。 这在此前数月受关税不确定性影响、就业增长停滞的背景下，显得尤为突出。 本轮增长以兼职岗位为主，但统计局强调，被迫兼职的人占比依旧维持在 17.9%，比疫情前平均水平更低，说明市场对兼职需求属于正常波动。 15岁至24岁青年群体成为本月最亮眼的推动力量，新增 50,000 个岗位。 继10月的增长后，年轻人首次实现连续两个月的就业改善，就业率回升至 55.3%，比夏季的历史低点明显走强。 就业流动性也有所提升，10月失业的人中，有 19.6% 在11月成功重新就业，高于去年同期水平，表明企业招聘意愿有所

最近，安省通过的一项住房新法让房东与租客之间的矛盾再次被推到台前。 Bill 60的新规一出台，就有人担心房东会更容易驱逐租客。 但对许多小房东，这项法案反而让他们终于看到一点希望。 现实中，大多数租客都守规矩，但总有少数“职业租客”长期拖欠房租、不断拖延房东与房客委员会（LTB）的程序，甚至索要高额搬家费。 而许多小房东往往只有一处出租物业，一旦被拖欠租金立刻陷入困境。 住在Whitby的单亲妈妈 Priscilla Addo 就深受其害。 她买下一套房，本想带两个孩子安稳生活，但因为家庭变故暂时搬离，租客入住。 然而，当她想回自己家时，却被租客挡在门外。 租客不仅多次欠租，还持续拖延听证会，让案件僵持了近两年。 多伦多的 Sylvia Vago为父母准备的一套公寓，被租客长期霸占。 对方竟开口要价 $25,000 的钥匙换现金，否则拒绝搬走。 代表约 8,500 名小房东的 SOLO 组织指出，问题核心是 LTB 排队太久，导致制度严重失衡。 发言人表示，以前赶走一个长期不付租的租客，可能要等两年。 Bill 60 让等待时间缩短到大约 10

安省房产市场经历了2024至2025两年持续下行，高利率压顶、经济疲弱、买家退场、库存飙升。 很多人在问明年会不会继续跌？还是终于有机会反弹？ 最新预测显示，不会崩盘，但也谈不上全面回暖。 安省楼市将进入“温和反弹、局部下跌”混合阶段。 预计，2026年加拿大平均房价还会再下探约3.7%。 虽然跌幅比前两年小，但市场依然缺乏明显上行动能。 成交量有望增加3% 以上，说明买家开始回到市场，但回归速度偏慢，推动力有限。 预测显示GTA 明年均价可能再往下滑3.5%，落到约 $1,037,000 左右。 尽管成交量有望提升，但过去两年累积的高库存仍是重大负担，轻微买家回流无法立即托住价格，因此整体仍将处在平衡偏买方状态。 安省内仍有部分城市被视为风险更高，预计会继续走弱。 Kitchener-Waterloo地区约跌3%，均价约 $711,000。Kenora约跌 2.5%，均价约$528,000。 这些区域虽然交易活动略有上扬，但买盘不足，难以支撑价格稳定。 不过，安省更多地区会迎来 1%–5% 的小幅上涨，属于轻微修复式反弹。 Kawartha L