高杠杆公寓梦碎？销售腰斩、融资受阻，投资者集体踩雷

加拿大公寓市场正迎来一场寒冬，加拿大住房抵押贷款公司（CMHC）最新报告直言：销售暴跌、价格回调、开发项目停摆。

公寓市场正步入高风险区，不仅投资回报前景暗淡，也可能严重影响未来的住房供应。

数据显示，多伦多公寓销售量自2022年以来骤降75%，温哥华也下滑了37%。

同时，库存急剧膨胀，截至2025年第一季度，多伦多楼花市场供应周期已攀升至58个月，远高于疫情前仅4个月水平。

这种“卖不动、堆库存”现象背后，是投资者信心的快速崩塌。

利率持续高企，租金增长放缓，投资者原本押注的“以租养贷”难以维持。

多伦多和温哥华的投资型买家持有成本上涨了24%至29%，但同期租金增幅仅为12%至15%。

意味着越来越多人正陷入贷款还不上、租金养不起的恶性循环。

楼市价格也在同步下滑，多伦多公寓转售价格下跌了13.4%，温哥华跌了2.7%。

对于在2024年高位入场的投资者来说，CMHC测算其账面亏损最高可达6%。

开发商同样面临巨大挑战，楼花预售市场表现极为疲软。

多伦多目前仍有55%的单位未售出，创下历史次高纪录。

这一比例远低于金融机构通常要求的70%销售门槛。

意味着很多项目根本无法获得贷款。

2022年至2024年间，多伦多被取消的公寓单位数增长了5倍，温哥华更是暴增了10倍。

部分开发商正在紧急转向“只租不售”的模式试图自保，但也有更多人选择暂停新项目，观望市场何时触底。

虽然表面上看，房价和租金的回落似乎缓解了部分压力，对买家和租客更友好。

但CMHC严正警告：“今天取消的项目，意味着未来将没有足够的房子可住。”

也就是说，眼下的供需宽松只是一种“短期错觉”，长期来看恐怕会让本就紧张的住房供应更加雪上加霜。