追税$45.7万！住进去未必算自住房，加拿大税局重点盯上这类交易

在加拿大，很多人以为只要把房子申报为“自住房（Principal Residence）”，卖房获利就可以免税。

但近期发生在温哥华的一宗案例，给大家提了个醒。

如果房屋买卖被CRA认定为“短期炒房”或具有商业性质，即使曾入住，也可能失去自住房免税资格。

案件中一名纳税人在2015年预购了北温一套公寓，2017年10月交房后不久，便于同年12月挂牌出售。

最终在2018年以116.1万加元成交，获利约45.7万加元。

她在报税时主张该房产属于自住房，因此没申报资本增值收益。

然而，CRA并不认可这一做法。

税局认为该交易更接近商业行为或以盈利为目的的房地产交易。

因此这笔45.7万加元利润应被视为商业收入（Business Income），需要100%纳税，而不是按资本增值仅50%纳税。

法院最终支持了CRA的观点。

为什么会被认定为炒房？

法院主要参考了几个关键因素，包括持有时间是否过短、是否频繁进行房产交易、出售动机以及是否真实自住等。

本案中该纳税人交房后短时间内即挂牌出售。

此前她与前配偶也有多次房地产买卖记录，甚至曾向CRA表示，希望通过房屋翻新项目获取收入。

此外，法院发现她虽声称曾入住，但并未更改驾照地址、未安装网络，挂牌广告中还将房屋描述为全新住宅，这些细节都削弱了自住可信度。

加拿大自2023年起已实施更严格的“反炒房税务规则”。

通常情况下，住宅持有不足12个月出售，将无法申请自住房免税，除非符合死亡、离婚、工作调动等特殊豁免情形。

对于投资者和普通家庭而言，这意味着未来房产交易不仅要关注市场涨跌，更要重视税务合规。

尤其是短期买卖、频繁换房或边住边卖的操作，都可能引发CRA审查。

简单来说，自住房免税并不是只要住过就一定免税。

税局更看重的是购房真实目的，以及整笔交易是否具有明显的盈利导向。