加拿大房东租房给母亲遭税局打脸，出租房产必须注意这些关键点

在加拿大，很多人购置出租物业。

希望通过月租金获得稳定收入，并在未来转手时赚取增值。

有些房东还用出租亏损抵税，专家提醒出租亏损抵税的前提是该物业确实以“赚取收入”为目的在出租。

最近加拿大税务法院裁决一个案件，给房东们提了个醒。

如果把房子租给父母，甚至是免费居住，可能会导致租金亏损和相关开支无法抵税。

涉事房东拥有3套出租物业，其中一套位于渥太华。

早在1996年购入，声明其“唯一目的”是作为投资，以获取租金收入。

同年10月，他与父母签署了一份为期五年的租约，每月支付900加元租金，外加水电杂费。

2001年租约到期后，虽然双方又签了一年新合约，但之后便未再签新合同，只是父母仍按月支付900加元租金。

直到2016年，房东的父亲去世，母亲继续独自居住在该物业中。

由于其母每月收入仅够支付生活开销，房东自此不再向其收取任何租金，这种情况一直持续到2020年2月，母亲搬入养老院为止。

母亲搬离后，房东计划将房屋重新装修后出租，但却遭遇来自兄弟姐妹的阻力。

他们主张该房产其实是由父母于1996年出资购买，只是因不具贷款资格，才挂在房东名下，因此应算作母亲遗产的一部分。

随后，一份“诉讼待决证书”（certificate of pending litigation）被登记在房产名下，阻止了房东将物业出租的计划，导致该物业自2020年起长期空置。

期间，房东支付了大量律师费来维护产权，并试图将这些费用与租金亏损一起申报为2020年和2021年的可扣税项。然而，加拿大税务局拒绝接受这些申报。

CRA认为，这位纳税人根本没有“产生收入”的意图或来源。

因为在相关年份内，该物业并未用于收取租金，也没有处于可出租状态。

因此，房东申报的租金亏损与法律费用均不具备可扣税资格。

最终，法院在2022年11月的和解协议中确认：房东虽在名义上拥有该物业所有权，但实际上是以信托形式为其父母持有该房产。

2023年4月，安省高等法院下令出售该物业，净收益归母亲所有。