加拿大强大的移民政策使未来3年内，预计将有创纪录的新移民到加拿大。
然而，统计局最新数据显示，新移民并非买房和推高房价的主力，老移民才是推动住房投资的重要群体。
老移民在房地产投资者中所占比例，高于他们在安省人口中所占的比例。
而新移民的收入一般比其他人低近20%，他们往往首先进入租赁市场。
加拿大政策研究中心的高级研究员里特兰扬（Ricardo Tranjan）表示，只有极少数新移民在一开始到达时就有足够的资金买房。
据2021年的人口普查显示，2016年至2019年期间登陆的新移民家庭平均收入为$44,520，而加拿大全体人口的平均收入为$54,450。
新移民的租房率是加拿大平均水平的两倍，仅有4%的新移民拥有无抵押贷款房屋，而全体人口中这一比例为25%。
大约15%的新移民是低收入人群，而全体人口中低收入人群的比例为11%。
加拿大房地产协会（CREA）数据显示，4月，全国平均房价达$723,900，而在多伦多则达到$115万。
由于生活成本的增加食品、交通、水电费不断上涨，新移民和年轻的加拿大人在买房方面存在许多障碍。
因此，新移民攒钱买房变得更困难，甚至无力支付房租。
现在，租房市场也变得竞争激烈，一些房东要求提前付6个月的租金。
今年第一季度，公寓平均租金首次突破每月$3000大关，多伦多地区的租金连续第6个季度实现两位数的同比增长。
Desjardins加拿大经济部高级总监表示，与本地人相比，新移民给租赁市场增加了压力，这将产生负面影响。
因为投资者可以决定住房供应，将投资导向去修建更多利润更高的共管公寓而非专门用于出租的公寓楼。
事实上，出租公寓单元面积更小，建造速度更快，而且更容易收回成本。
2017年到2021年间，投资者是安省住宅房地产市场中最大的买家群体，占购买总数的22％，其次是首次购房者。
专业人士表示，建筑商应该建造更多专门出租的房屋，但当前随着公寓越来越小，独立屋越来越大，市场上存在一个缺失的中间地带。
我们需要更多的联排别墅和更大的公寓，以满足新来的家庭对住房的需求。
而老移民作为投资者比例过高的原因之一是，与能够享受退休储蓄计划（RRSP）等其他类型资产的本地人相比，新移民的财富积累更多是要通过拥有房产来获得。
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