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大逆转!列治文华人房东成功上诉,$5万元罚款撤销



据《列治文新闻》报道,今年2月,被BC租赁办(Residential Tenancy Branch,RTB)处以近5万元罚款的列治文华人房东成功上诉,BC省高等法院推翻了初裁,将案件发回租赁办重新审议。


许先生(音译)拥有一处位于Westminster Highway 13560号的房产,于2019年11月1日起租给Janice Walmsley和Michael Penman。租约为两年,期满后按月续租,租金每月4100加元。


根据《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act),房东或其密切家庭成员需要使用房产时,可终止租约并要求租客搬离。

由于要接回年迈的父亲从中国团聚,许先生于2021年7月向租户发出了“提前两个月因房东使用物业而终止租赁”的通知书。租户未提出异议,于2021年9月30日在租约到期前一个月搬离。

许先生的父亲原计划于2021年10月21日抵达温哥华,但因病推迟至2022年2月才来到加拿大,入住了许先生的房产。


然而,喜悦团聚的氛围未过多久,2022年春季,许先生却被已经搬离的租客告上租赁法庭,原因竟是一处微小的笔误。

原来,许先生通过经纪人使用BC省政府网站提供的标准文本发出了终止租约通知书。通知书规定,要使用房产的房东或其密切家庭成员有三个可选类别,分别是房东或房东的配偶、房东或房东配偶的子女、房东或房东配偶的父母。填表时只需勾选适当选项。

然而,通知书上勾选的是“房东或房东的配偶”,而非“房东或房东配偶的父母”。正是这个微不足道的错误被租客抓住,据此向RTB提起仲裁。

仲裁员D. Tangedal完全站在租客一方,认为“房东歪曲了终止租赁的原因”。他在裁决书中写道:“我认为房东并未按照规定的目的使用房产,而是让他们的父亲最终搬入了房产,这与通知书上列出的原因不符。租户的申请完全成功。”


D. Tangedal表示,房东的代理人应该确认通知书上勾选的人是准确的。如果出现错误,只能通过重新发出通知来纠正。然而,在这个案件中,房东和他的经纪人未采取这一步骤。

他补充说:“代理人和房东之间的任何沟通问题都不是租户的错,房东最终要对其代理人送达给租户的任何文件负责。”

在不到半小时的听证会上,仲裁员未给许先生发言的机会,就裁定许先生需支付原租客一年租金作为赔偿,共计49200加元。


对这一不公正的裁决感到愤怒的许先生随后聘请了律师,向BC省高等法院申请司法复核。这类案件通常在高等法院结束司法审查后被退回租赁办重新裁决,但许先生却直接要求高等法院撤销原裁决,而非重新发回RTB审议。

在起诉书中,许先生表示,他提前终止租约是合法的,只是填表时犯了个小错误。

尽管《住宅租赁法》第51条规定了对租户的赔偿,但其立法目的是“惩罚以虚假借口驱逐租户以实现某些别有用心的房东。”

然而,在听证会上,仲裁员根本未“讨论或承认房东让自己父亲入住的决定是否是终止租赁的正当理由”,或者“终止租赁的理由是否是房东或其近亲属真诚地打算入住出租单元。”仲裁员未能“解决真正的问题”,而只是错误地简化了问题。


BC高等法院法官Ward Branch支持了许先生的立场。他指出,RTB仲裁员认为由于这个笔误导致的住户身份不同是一个“致命缺陷”,本身已足以证明法院的干预是合理的。

Branch法官认为,仲裁员未考虑是否可以依据《住宅租赁法》修改通知,行使自由裁量权时不够谨慎,犯了法律错误。

根据《住宅租赁法》第68条,如果RTB董事确信通知的接收者知道或应该知道通知中遗漏的信息,可以修改通知。在这种情况下进行修改是合理的。

Branch法官补充说,批准此类表格属于RTB董事酌情权的范畴,因此仲裁员“至少应该考虑表格中的偏差是否影响其实质内容”。


他的结论是,这两个错误足以推翻原裁决,但仍应将案件发回RTB重新审理。作为专业法庭,RTB有机会审视此案涉及的政策问题,并对其他争议,如入住时间和房东的“真实初衷”等进行更全面的审查。

或许是因为RTB仲裁员过于武断和教条,Branch法官特别建议RTB在听证会上清楚解释准确告知租户有关入住者身份的重要性,以便在审查实际入住者身份时有更充分的理据。

这几乎等同于提醒RTB提高仲裁员的专业素质。


这一切引出了一个问题,《住宅租赁法》和租赁办的初衷到底是什么?对租客过分偏袒是否助长了“租霸”的出现?如果因一个小错误就要赔上一年的租金,那房东的风险是否太高了?

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